第一太平戴维斯:北京写字楼将由房东市场转为租方市场

北京写字楼市场供应紧张的局面,未来2至3年里会有所改变。

北京金融街可能是中国“最贵”的街道之一了。

基于北京写字楼市场租金飙升的现状,第一太平戴维斯华北区董事长麦安东有了上述判断。第一太平戴维斯的数据显示,北京市平均租金在2018年第三季度实现连续六个季度环比增长,达到每平方米每月366.9元,租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。

尽管北京在过去三个月里新增了三座写字楼供应,但这些位于非核心商务区的供应快速去化后,北京市租金高企、供应短缺的局面依然没有较大改变。

租金持续上涨背后是北京写字楼市场极低的空置率。第一太平戴维斯的数据显示,北京市第三季度的写字楼空置率为6.5%。麦安东告诉界面新闻记者,尽管这与前些年的4%左右已有提升,但对比中国大陆很多空置率高达15%至20%的城市,这仍然是一个十分低的空置水平。

实际上,北京写字楼核心商务区已经“一席难求”,潜在的供应也迟迟未能入市。

这不得不提搁置近十年的北京核心商务区最后一块黄金地块中服地块。2010年1月,位于北京东三环、毗邻央视大楼的中服地块以起拍价50亿元正式入市,作为核心商务区唯一的可供地块,彼时的市场预计成交价将突破100亿元,可能成为北京新“地王”。此后数年中,该地块几经分割、“下架”、重拍,在几十家房企的资本竞逐和政府规划调整下,写字楼供应也一直未能入市。

但这并不是导致北京写字楼市场供应短缺的全部原因。麦安东认为,政府对开发商越来越严格的开发审批条件,以及城市规划和环境等方面的限制,也在一定程度上推慢了写字楼供应的入市节奏。

这样的局面在未来2至3年里可能会有所改变。

根据第一太平戴维斯的预测,未来2至3年内北京将有约200万平方米的甲级写字楼供应入市,将在下一个3年期间内有效增加18%至20%的供应量,这将对市场格局产生较大影响。

这意味着租户将有更多选择和谈判的权利,未来北京写字楼市场很可能从房东市场转变为租方市场。而核心商务区中现有的写字楼或会以租金打折的方式留住原有租户和吸引新租户,“我想有些房东还没准备好”。

事实上,望京区域已承接了一部分来自核心商务区的需求,而未来建成的丽泽商务区将承接一大部分金融街的需求外溢。回望十多年前,占据望京区域的多是一部分制造业、重工业企业和小部分文化艺术企业,而目前,包括阿里巴巴在内的一批知名互联网企业已选择扎堆望京,麦安东分析称。

对于北京地区的住宅市场,麦安东认为“这将是一场时间的游戏”。在政府积极调控房价的预期下,限价导致一部分开发商“囤积居奇”,限购也使得购房者的需求并未完全释放。正如构建房地产市场的长效机制,这将是一场长期、复杂、技术性的“游戏”,“我认为它正朝着正确的方向发展”。

而着眼当下阶段,第一太平戴维斯认为,预计至今年年底当前的楼市调控力度还将保持不变。未来,房地产行业的监管范围也将进一步扩大至住房租赁市场、二手房市场、公租房等领域,通过多方手段来保障当前房地产市场的健康运行。

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