人口负增长,二手房价格下降,北京天价楼市谁接盘?

原标题:人口负增长,二手房价格下降,北京天价楼市谁接盘?

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前言:

贝壳研究院数据显示,2018年北京市二手房均价60925元/平,同比下跌3.3%,这也是自2008年以来,首次出现房价年度下跌。

2018年,北京市二手房成交量在住宅总交易量中占比达76%。如果去除掉保障性住房,占比将达到八成。北京楼市降温明显,这在新房、二手房和土地市场均有所显现。

而由北京市委党校、中国人口与发展研究中心等多名专家撰写的《北京人口蓝皮书:北京人口发展研究报告(2018)》显示:2017年,北京常住人口近20年首次负增长。

两年内,北京市还需缩减300多万人

《北京人口蓝皮书:北京人口发展研究报告(2018)》(以下简称“人口报告”)指出:

2017年,北京市外来人口、户籍人口实现了双下降。其中,2017年北京市常住人口为2170.7万人,比上年末减少2.2万人,20年来首次实现负增长。

根据《北京城市总体规划(2004年—2020年)》,2020年,北京总人口要控制在1800万人。换言之,2018年至2020年,北京市累计需缩减300多万常住人口。

尽管难度比较大,但是,未来两年常住人口持续减少将是大趋势。

其中尤其值得注意的是人才居留意愿,特别是长期在北京工作,收入较高的人才群体,这些人通常是房地产市场交易的主力军。

然而自2017年以来,新一线城市抢人大战悄然打响,武汉、南京、成都等多地密集推出各种“抢人”政策,包括优惠落户、购房打折等。相较之下,由于户籍限制,高房价和高房租,在京工作人才长期居留的意愿并不高。

《人口报告》对北京320多位科技创新人才进行了问卷调查,结果发现:在城市总体感受和评价上,他们的城市生活水平满意度评价偏低。在长期居留意愿方面,科技创新人才对北京城市长期居留意愿并不是非常强烈,选择会长期居住的人数没有超过被调查人数的一半,反而有35.7%的被调查者持观望态度。

从经济角度来看,人才的流失势必将会造成潜在购房、租房的人口减少,无疑不利于北京楼市的繁荣。而事实上,2018年北京市二手房交易价格同比下跌3.3%,是近十年来首次出现年度下跌,这或许与人口负增长有关。

2018年,北京楼市明显降温

中国指数研究院数据显示,北京楼市总体成交量为45658套,成交面积约496万平米,同比下降9.2%。

作为一个以存量市场为主的房地产交易市场,北京市二手房市场价格通常为市场分析机构所重视,用来分析市场状况的变化与趋势。

从贝壳研究院披露的数据显示,2018年,北京市二手房成交量在住宅交易总量中占比达76%,除去保障性住房后将达8成。同时,全年二手房均价60925元/平,同比下跌3.3%,是2008年后,近十年来首次出现年度下跌。

而在土地市场,贝壳研究院数据显示,2018年北京市成交住宅用地规划建筑面积仅有624.5万平方米,较2017年同比减少 35.6%。

此外,2018年,北京市土地拍卖溢价率为15.4%,比2017年下降超过10个百分点,土拍楼面价23499元/平,环比下跌5.1%,时隔七年土拍楼面价再次出现下跌。同时,全年流拍住宅用地规划建筑面积115.8万平米,创近五年新高。

另外,根据北京中原地产研究中心的数据显示:

2018年,北京新建商品房新增供应套数(不含回迁房,因暂停网签更新,数据不包括12月31日,下同)74931套。对比2017年,在新增供应套数同比增长46.94%的情况下,成交套数却同比下降4.27%。市场上供大于求局面已经出现,购房者观望态度明显。

不仅如此,对比2015年至2018年的研究数据,2018年北京新建商品房的成交套数创下四年来新低。

而从2017年起,商品房库存量开始增加。2018年的新建商品房存量套数为134636套,是2015年至2018年新增库存套数的最高值。

可以看出,2018年北京楼市新房、二手房和土地市场整体遇冷,这与严厉的政策调控有关。

不过,楼市遇冷更像是一面镜子,能够让真正的刚需家庭显现出来,并促使投机者推出市场,使房地产价格回归本质,这正是国家调控政策的初衷所在。

2019年,北京楼市接盘难

2019年,调控政策大幅放松的可能性较小,北京楼市的基本面难有较大的改变。特别是购房者对于市场下行的预期已经形成,购房需求或进一步缩减,楼市价格预计将维持2018年水平上下波动。

与商品房市场遇冷不同,北京市正在加大保障性住房领域,特别是租赁住房供应。

按照北京市住建委的数据,2018年北京市保障房新开工5.45万套;分配公租房3.23万套(户),其中实物房源2.66万套,新增发放市场租房补贴0.57万户。同时,截至目前已有9个集体土地租赁住房项目实现开工,可提供房源约7600套。

而随着城市常住人口规模的减少,潜在的购买需求下降,如果北京市已然保持较高的房产供应量,必然会造成大量住房库存积压。

考虑到北京动辄几百万一套的房产,以及预期下行的房价,无疑,购买者在购房时会考虑更多。同时,大量租赁住房的出现,为潜在的购房者提供了更多的选择空间。

而从长期来看,如果北京市人口增长停滞,或者出现负增长,楼市很难会有起色。如果在考虑到庞大的库存量,楼市依然存在不小的下行空间。

或许,正是大家都持有这样的下行预期,2019年,恐怕很难会有太多的人站出来买房,接盘。因为,至少从投资的角度来看,实在是不划算。

结语

进入2019年,北京东五环外,过去一直是二手房市场较活跃的地方,那里的房产中介的门店却非常的冷清。尽管有些业主的标的价格已经下调5%,甚至达到了10%,但是依然难有起色,北京楼市的寒冬依然在持续。

或许,在需求减少,价格下调,接盘变得不再那么划算的时候,我们才会发现:房住不炒,“让楼市回归本质”已经离我们越来越近了。

作者:李长祥

编辑:李雨谦