富力地产“债务围城”:借新还旧一年发债超500亿元,融资成本增184%

原标题:富力地产“债务围城”:借新还旧一年发债超500亿元,融资成本增184%

文/岳家琛 编/李悫

净负债率和融资成本“双高”一直是悬在富力地产头上的利剑。

1月7日,富力地产公告披露,已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融资券的发行,实际发行10亿元。

这只是富力地产2018年发债的冰山一角。搜狐财经“公司深读”根据公开信息不完全统计,在过去的2018年,富力地产至少发债26次,融资总额超过500亿元。

富力地产新发行公司债很大一部分都将被用于偿还旧债务。2018年12月27日富力地产公告,公司需要于2019年1-5月回售的债券共161.5亿元,这尚不包括短期融资券等其他种类的债券。

由于负债高居不下,存在财务风险,富力已被多家机构下调评级。1月4日,惠誉将富力地产拟发行的美元优先票据预期评级为“BB-(EXP)”。

借新还旧,一年发债26次为近年之最

1月4日,富力地产公告拟发行规模90亿元的债券,实际发行70.2亿元,票面利率7%。这笔募资将在扣除发行费用后全部用于偿付富力地产已发行的将在2019年内到期回售部分的债券。

这是富力2018年第二期公司债券,第一期40亿元规模的债券已在12月4日发行结束,票面利率6.58%。第二期比第一期发行的债券票面利率高了0.42%。

搜狐财经“公司深读”根据公开信息不完全统计,在过去的一年,2018年富力地产发债至少26次,融资总额超过514亿元。

 

2018年全年,富力地产在上交所和深交所合计发行了6次公司债券,期限3年至4年,票面利率从6.58%至7.7%,融资142.7亿元。其中非公开发行四次,公开发行两次,用于偿还将于2019年到期的公司债券。

2018年富力地产境外美元债券发行五期,融资14.5亿美元,票面利率最高达8.875%;超短期融资券发行九期,融资81.7亿元,票面利率从5.3%攀升到6.5%,其中三项公布了资金用途,70%以上用于偿还金融机构贷款;

此外,2018年4月富力地产还发行了富力国际空港综合物流园资产支持专项计划,规模13.61亿。

富力地产在9月份连着发了三期资产支持专项计划(ABS)。9月18日,9月12日和9月7日,上交所分别受理了富力地产三期ABS项目,三期共拟发行总金额为122.21亿元。

同时,富力地产子公司怡略有限公司还分别于4月18日、9月20日发行了两笔美元优先票据,用于离岸再融资、债项再融资等,金额合计为8亿美元。

不断举债下,截至2018年9月末,富力地产的负债再创新高,达到2863亿。

过去几年,房地产企业所面临的外部融资经历了多次收紧——放松——再收紧——再放松的变化。但是一个明显的趋势是,从2016年到2018年,融资成本正在螺旋式的上升,无论是美元、港币还是人民币的债券发行利率都有所抬升。

相较于往年,富力地产的融资成本也增加了不少。

富力地产2016年发行的第一期公司债券票面利率仅有3.95%;2016第三期公司债券票面利率仅3.48%。

也正是在这一年,富力地产大量发行债券。2016全年度富力地产在沪、深证券交易所共发行公司债8次,募集资金425亿元,成为当年的“发债王”。所有公司债用途均为偿还金融机构贷款及补充营运资金。

到2017年,房地产金融政策收紧,富力地产仅在境内发行了两期10亿元的中期票据。

大额、高息发债,富力地产融资成本抬升势不可免。据富力地产2018年中期报告,上半年其融资成本高达27.5亿元,同比骤升184%。

即便如此,富力2018年的发债之路仍然命途多舛。2月9日,富力地产取消发行10亿元中期票据;5月23日,富力又取消了10亿元超短融发行计划;5月29日,富力一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止;8月29日,富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。

“融资计划的中止,其实也说明审查方面是比较严的,尤其富力这两年收并购项目多,可能在融资后的资金流向方面有较大审查。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对搜狐财经“公司深读”表示。

去年12月27日,富力地产公告拟发行规模不超过90亿元的债券,但实际发行规模仅为70.2亿元。

与此同时,富力选择进行股权融资。11月5日,富力地产公告,公司决定发行不超过8.05亿股新H股,发行所获得的款项在扣除相关费用之后,将全部用于补充公司的资本金,其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金,项目投资等。

这是富力地产近十年以来首次进行股权再融资,预计可募资近百亿港元。

然而,眼下并不是股权融资的好时机。

2018年1月,富力地产的股价还站在22港元的高地,而到2018年的最后一个交易日,富力地产以11.64港元收盘。根据定价规则,新H股发行价不低于前五个交易日在联交所H股收市价平均数的80%。

未偿还借款超1500亿元,利息开支大涨45%

为何富力地产会如此频繁融资?有观点认为,这源于富力近几年不断地收并购,现金压力巨大。

富力地产财报显示,在2016年其投资活动经营性现金净额还为25.26亿元,到2017年骤然变成-225.84亿元。到2018年三季度,富力地产投资活动现金流净额虽有所改善,但仍净流出4.59亿元。

2017年是富力地产的对外投资大年。当年7月,富力地产以189.55亿元的价格买下了万达73家酒店资产包,成为全球最大豪华酒店资产拥有者。

从2017年开始,富力的“买买买”从未停止,从酒店、到医疗、再到海航资产。

(富力收购万达77家酒店,后变更为73家)

2018年4月份,富力与海航地产签订了57亿元合作协议;5月,富力以5.3亿元竞得番禺钟村街4万平方米的医疗地块。这些项目都是富力举债前行中的“资金压力包”。

伴随买买买模式,是富力地产不断走高的负债。截至2018年9月30日,富力地产负债合计2863.22亿元,而2017年是2332.05亿元,2016年是1795.15亿元。

纵观富力近年的负债率,从2015年到2018年上半年,每年的净负债率都在呈不同幅度的攀升,分别为124%、160%、170%、187.5%。富力地产的负债率在港股地产公司中排名第四。

大规模的并购,却未能让富力地产的业绩在同行业中脱颖而出。

2017年的业绩会上,李思廉表示,2018年的业绩销售目标是1300亿元。根据富力地产2019年1月2日发布的全年未经审核营运数据,富力2018全年的权益合约销售额为1310.6亿元,总合约销售金额为1423.4亿元。

而克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》显示,富力地产排名第19位。作为曾经与恒大、雅居乐、碧桂园齐名的“华南五虎”之一,富力地产显然已经被抛在了后面。

2010年,富力全年销售额321亿元,尚在TOP10榜单中,彼时雅居乐年销售额295亿元,碧桂园330亿元;到2015年,富力已经跌出前十,年销售额535亿元,而碧桂园已跃升到1401亿元。

此后,富力与恒大、碧桂园的差距越拉越大。2016年,恒大、碧桂园都迈入3000亿俱乐部,位列第一、第三,而富力当年销售额651亿;到2017年,恒大、碧桂园突破5000亿,富力销售额883亿。

大量债务产生的利息也在一步步侵蚀富力利润,根据2018半年报显示,未偿还借款由上年同期的1244亿元上涨至1531亿元,导致公司的利息开支总额大幅上涨45%。

此外,富力地产的经营性现金流也持续为负。2016年富力地产经营活动现金净流量-33.38亿元,2017年为—72.87亿元,截至2018年中期,经营活动现金净流量-95.5亿元。

2019年1月4日,惠誉发布评级报告称,富力地产拟发行的美元优先票据预期评级为“BB-(EXP)”。

而早在2018年3月23日,惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-,惠誉评级下调的是基于富力地产已完成对万达酒店等资产的收购,以及其杠杆率居高不下等因素。

百亿收购后,酒店业务仍亏损

在2017年,富力地产曾以189.55亿元的价格买下了万达73家酒店资产包。

2018年2月8日富力地产发布公告称,公司2017年年度合并利润同比大幅增长超过190%。增长的原因主要是由于收购酒店资产带来的收益,收购万达酒店资产为其带来的超131亿元“议价收购收益”。

自2004年以来,富力地产便开始投资建设高端酒店,但难以盈利。从2013年到2017年富力地产酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

2018年上半年,富力地产酒店业务依旧亏损,亏损额为0.89亿元。

剥除“议价收购收益”,富力地产重金买来的的万达70多家酒店,过去的盈利能力也并不怎么样。万达商业港股退市前曾披露2015年报,来自酒店经营业务板块的收入为人民币49.63亿元,息税前亏损人民币6.02亿元。

(广州富力丽思卡尔顿酒店。百余家五星级酒店并未给富力带来利润)

“大举负债和富力2018年快速收购有关,收购后还要确保项目的经营,所以可以理解为有一定的资金压力。从实际情况看,酒店业务经营周期较长。同时目前房地产市场开始降温,这也会影响其销售资金回笼。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对搜狐财经“公司深读”说。

当前,金融去杠杆持续推进,严监管下房企融资明显缩紧。然而2015、2016年大规模发行的地产债将在2019年前后进入回售期,内部经营现金流回落,叠加外部融资不畅,房企偿债压力凸显。

“近期预计还是会有发新债偿旧债,但如何在住宅等现金流回笼快的领域做好业务,也是很关键的。” 严跃进认为。

短期内盈利状态并不明朗,所以,对于富力来说,如何让并购来的资产有很好的回报率,是富力面临的一大挑战。

“对于富力来说,酒店产业要发展,自然是要和文旅等做结合,否则酒店的服务是难以消化的。解决债务问题,需要强化住宅业务;而酒店产业规模较大,更需要资金回笼。” 严跃进表示。