阿里P7员工逝世背后:自如曾和多家甲醛处理公司合作

8月31日,一篇来源自媒体“呦呦鹿鸣”发布的《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章刷屏。9月1日,自如对此发声明称,公司十分重视并立即安排与王先生家属联系,跟进相关事宜。

一名链家前高管在朋友圈就此事件评论道,“这几年我推进给自如的甲醛治理公司就有三四家,都和自如有合作,后来发现都达不到效果。在中国我不知道还有哪家公司与几十家甲醛治理公司都合作过,花了上千万就想找到解决方案。”

一位业内人士认为,“自如的问题核心在于自如内部是知道甲醛超标,只不过治理无效。”凤凰网财经调查发现,长租公寓的居住环境问题是行业内的通病。一名中介人员表示,中介机构都是逐利的,装修完就可以带客户看房了。

而租房市场的乱象远不止于此,包括高价拿房抢占房源、中介人员拉私活、与客户发生关系等,此外,租房市场金融化更是暴露了隐藏其后的金融风险问题。

自如曾和多家甲醛治理公司合作

8月31日,一篇来源自媒体“呦呦鹿鸣”发布的《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章刷屏。

文章提到,一位1月入职阿里的P7员王先生于今年7月因身体不适前往首都医科大学附属北京朝阳医院检查,最终确诊为急性髓系白血病。7月13日,病情恶化,去世。而此前1月刚入职阿里时,王先生便进行了体检,各项指标都合格。他病逝后,妻子来到杭州,对那套自如房子进行了检测。结果显示,甲醛超标。其向法院提交了起诉书。之后接到了自如公司的短信,发到已去世的王先生手机:“诉讼书表明您已经没有继续履约的能力,现解除合同。”

阿里方面对凤凰网财经回应称,我们从家属处得知,员工病故前租住的自如公寓甲醛超标,目前家属计划起诉自如,我们也会保持关注。员工病故后公司一直有专人跟进和支持家属,公司为员工统一购买的商业保险正在理赔中,员工所在团队也组织了捐款。

凤凰网财经了解到,阿里员工租住自如房屋情况较多。一位北京的自如管家介绍,阿里和自如有合作关系,提供工卡等信息可以享受服务费八八折的优惠。

凤凰网财经在自如网企悦会官方公众号查看到,与自如合作享受租房的优惠企业还有百度、搜狗、滴滴、腾讯、爱奇艺、京东、网易等公司。

凤凰网财经致电王先生所居住的杭州长江西苑同小区租客,其表示“自己之前在自如租住的一个房间味道非常重,不到1个月就换房子了。后面换到了长江西苑的一套房子,虽然房间味道不那么重,但家具味儿很浓。自如刚装修的新房很多,估计王先生租住的是此前没有居住过的新房。”

9月1日,自如对此发声明称,公司十分重视并立即安排与王先生家属联系,跟进相关事宜。

链家前高管朋友圈截图

一名链家前高管在朋友圈就此事件评论道,“首先自如在同行业里房间空气质量一定是排在比较好的前列。其次科学常识,超标就是防毒?告知比不告知至少给了租客选择权,即使这样也没有不承认错误。这几年我推进给自如的甲醛治理公司就有三四家,都和自如有合作,后来发现都达不到效果。在中国我不知道还有哪家公司与几十家甲醛治理公司都合作过,花了上千万就想找到解决方案。”

一位业内人士认为,“自如的问题核心在于自如内部知道甲醛超标,只不过治理无效。”

北京大学基础医学院免疫学系王月丹对凤凰网财经表示,如果描述属实,说明出租房屋的环境污染问题严重,可能引发租客的健康安全损害,例如白血病等血液系统疾病和恶性肿瘤。其表示,不光是甲醛,还有其他空气污染物,特别是苯等芳香族化学物质也会影响租客健康问题。

王月丹表示,之所以出现类似问题主要是出租中介为了多赚点,缩短空置时间,装修后没有空气验收合格就租给客人造成的,使用的装修材料可能也是污染严重的问题材料。

有业主向凤凰网财经反映,此前自如托管了其楼上一套住宅,从装修到出租,15天就搞定了。

凤凰网财经以房东身份联系自如管家进行房屋托管,管家谈到自如给房东的租金空置期分为两种情况,“如果房子是精装,首年空置期为35天,以后每年空置期为25天。如果不是精装年限又比较老旧的房子,我们这边重新装修,首年空置期为60天,以后每年空置期为25天。”

长租公寓暴雷案例鼎家的一位离职员工对凤凰网财经表示,类似案件是常事,所有中介公司考虑的更多是利益。“比如鼎家的装修多是简单刷刷墙,刷完墙晾晒3天就直接带客户看房了,有些刷着墙的房子也都被租掉了。”

中原地产首席分析师张大伟认为,环境污染是被自如情怀掩盖的一大问题。因为改造装修,基本无空置期,隔断改造通风环境,各种低端建材,所以长租公寓的环境污染是先天存在的,不是说不超标就合格,只是看租房者的身体能不能抗住。自如的20天装修,立刻出租,这种商业模式谈不上任何情怀,如果认为安全,自如是否愿意安排自己公司怀孕的员工提前居住这种出租给年轻消费者的房屋。

类似案例屡见不鲜

凤凰网财经,类似自如房屋环境问题不在少数,多位租客向凤凰网财经反映,自如房子异味较重,甚至引发身体不适。

一位自如租户向凤凰网财经表示,“之所以选择自如的房子,是因为装修好,看起来比较新。我没有测过甲醛是否超标,但刚进屋就闻到一股刺鼻的味道。所以,我提前租了十几天,每天开窗放味。但住进去时味道还是很大,我就买了些绿箩。虽然没去医院,但明显感觉容易生病,体质变差了。”

裁判文书网2018年7月的一份民事判决书显示,租户王鹏飞于2017年7月10日,通过自如app租住了由被告装修过的房屋,被告公司员工并未告知房屋空气质量不合格、甲醛超标等问题,住进去半个月左右出现喉咙痛、头晕等情况,于是自己购买了简单的甲醛自测盒,发现甲醛严重超标,前去医院检查治疗,并与自如管家协商,管家说可以无责退租(合同租住一年,正常提前退租需要缴纳违约金)并报销搬家费用,协商无果,到8月上旬再次联系自如管家并由被告方联系他们承认的第三方检测机构对房屋空气质量进行检测,检测结果超标约3倍,期间喉咙一直不舒服,于8月28日再次去医院检查,医生说精神压力过大,鉴于以上事实,故诉至法院。

最终法院判决,北京自如生活资产管理有限公司给付原告王鹏飞空气质量检测费200元以及赔偿王鹏飞医疗费408元。

北京市京师律师事务所张新年表示,如果自如甲醛超标属实,未能按照约定提供符合安全要求的房屋,则对租客既构成合同违约,又构成人身侵权,形成了违约责任和侵权责任的竞合。房客可结合具体情况,择一选择,一般以主张侵权责任为宜。同时,房屋主管部门接到投诉应当介入调查查处,从行政监管的层面维护消费者合法权益。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,对于自如来说,类似甲醛等问题需要反思。虽然装修后的房屋外观变好了,但是如果出现了各类质量问题是需要警惕的,因为环保和舒适度是未来考核租赁公寓优质与否的一个重要内容。后续对于此类长租公寓项目来说,积极做管控和调整。建议行业部门积极关注此类装修概念的长租公寓,进而给出标准和入住后的监测标准,这样才能真正让租赁市场全面健康发展。

乱象不断

一位业内人士对凤凰网财经表示,租房市场比想象中还乱。近日,凤凰网财经以房东身份联系北京自如管家进行房屋托管时,其主动推荐较大的房间可作隔断处理,这样租金也更高一些。而北京市早有规定,禁止改变房屋内部结构分割出租,禁止将厨房卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室对外出租。如有违规“打隔断”对外出租的情况政府部门会进行清理。

凤凰网财经发现在裁判文书网上还显示,自如和房东、租客因租房合同、租金问题、装修等发生多起诉讼纠纷,涉及房屋漏水、财产损失、供暖不足等问题。

此前,针对近期一线城市房租大幅上涨,我爱我家前副总裁胡景晖表示“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,重装修,继续违规N+1出租,完全破坏了正常房屋租赁市场”。

高价拿房的结果是什么,自然是更高价出租。不过也有类似鼎家的案例,鼎家为了抢占市场,高价拿房过程中也托管了许多劣质房源,长期出租不出去后,最终公司只能打折赔本再出租,最终也导致了鼎家的资金链问题。

一名长期从事租房的中介人员对凤凰网财经表示,“一般中介拿了房子会按照托管租金10%左右的溢价率进行转租。比如一套房给房东的托管租金为4000,中介会加价到4400租给租客,租得越高,中介提成越高。”

其表示,“有一些稍微好的房源,租金提高20%也很正常。房子报价选择权完全在中介自己手里,即使提高报价50%也很正常。”

不过严跃进表示,严格说,中介机构收储房源,真正带来房租上涨的还是少数。但为什么会有类似上涨的印象?第一是很多房源收购以后,其实成本是上升的,尤其是类似房源是装修过的。第二是此类中介机构的长租公寓属于品牌项目,其价格变动自然要比私人房源更受市场的关注。

此外,部分中介机构内部管理混乱也受到行业诟病。前述中介人员还提到,一些从事久了的中介人员会开始拉私活,赚的钱都进自己口袋。中介这行干久了就容易黑,会玩的一个月赚一万多。其还爆料,甚至还有些中介人员和女客户搞暧昧,以不收佣金为名义发生关系的。

租房金融化

此前,胡景晖曾表示,长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。长租公寓爆仓,租房金融化或首当其冲。

一位中介人员表示,几乎所有的中介机构都会推出租房分期贷款的模式,即租户以个人信誉为基础向相关平台贷款支付租金,每月定期偿还租金和利息。在租户贷款生效后,相关贷款平台会按照合同约定将一年、两年或三年的全部租金一次性打入中介的账户。

以自如为例,凤凰网财经致电自如管家时,管家建议资金不充裕的记者可通过自如APP中的“自如分期”来贷款租房。自如APP显示,自如平台提供了两种分期模式,自如客分享分期和自如京东白条分期。以自如客分享分期为例,自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品,分期手续费率6.27%,共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户,即可使用分期签约。首付构成为“月房租+月折后服务费+押金”,后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”,另外享受全年服务费7折,服务费分12月。

以月租3000元的新签约用户为例,使用自如分期,月租金3000,年服务费为2520元,首付款为6210,此后每月付款3411.27元,一年租期共付款40733.97元(除去押金)。普通月付的月租金为3150元,年服务费3780元,首付款需10080元(含房租、押金、一年服务费),一年共计付款41580元(除去押金)。与普通年付方式相比,使用分期的一年总付款金额更高,但普通年付需一次性拿出41880元(含押金)的首付金额。是否使用自如分期由用户自行选择,在自如app上签约选择支付方式时,若勾选“自如白条”,就是选择了贷款方式,合作方为京东金融。

那么,自如又如何支付租金给房东呢?自如管家表示,如果采用月付,空置期首年是35天,以后每年是25天。如果选择半年付,空置期首年是45天,以后每年为35天。如果选择年付的话,首年空置期为55天,以后每年为45天。据凤凰网财经了解到,出于收益的考虑,一些房东会选择月付。

此前暴雷的鼎家也采用了类似租房贷的模式,除了工行,还有一些诸如爱上街、美窝租房等网贷平台卷入。据中介人员介绍,鼎家一次性收到租户一年的租房贷款,而支付房东的租金多是按月支付,双方缴付的时间差形成了一定资金池。

租房贷产生资金池的形成过程

自如管家介绍称,自如分期以“外贸信托”(中国对外经济贸易信托有限公司)为依托来发放贷款,还款时,租客可以通过多家银行卡来还款。

一位证券从业人士说到,由于自如并未持有消费金融经营许可证或小额贷款经营许可证,所以才通过设立信托的方式向租户发放贷款,信托贷款的方式可以将基础资产由小额贷款转变为信托受益权,从而有效规避信托产品基础资产的法律瑕疵。与自如达成信托贷款合作的,就是“外贸信托”,相关信托产品包括“荟润5号”“荟润6号”这两种产品。

中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划

除了信托贷款这种金融手段,自如还发行过国内首单房屋租金分期类ABS(Asset-Backed Security:资产支持证券)——“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”。 自如1号这款ABS于2017年8月15日推出,发行总额达5亿元,优先级评级为AAA,期限共两年,第一期偿付日为2018年8月17日。除了信托计划受托人是外贸信托公司以外,自如1号ABS还涉及两方,发行主体北京自如诚友融信息科技有限公司,它是自如的全资子公司,另一方则是中信,中信证券作为管理人,中信银行总行营业部则作为托管银行。

自如信托贷款和ABS的结果是什么?张大伟表示,自如形成了一定额度的资金池。根据自如CEO熊林介绍,以2016年自如过手租金超过90亿元为例,如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算,折合到每月为0.75亿元,按季预付租金中除去当月租金,自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

业内分析认为,通过资产证券化,长租公寓获得了创新的融资渠道和投资退出路径,利于盘活存量资产扩大房源,同时也反映出长租公寓市场快速的发展和对资金的需求。

随着租赁市场利好通知密集出台,长租公寓资产证券化发展速度加快。2017年1月,“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”获批发行,拉开了长租公寓资产证券化的序幕。继魔方公寓之后,去年下半年自如和新派也分别发行了国内首单租房市场消费分期类ABS和国内首单长租公寓REITs。2017年,长租公寓ABS产品成立数或不超过4只,而仅今年上半年发行量就已超过去年全年。长租公寓ABS产品类型包括类REITs、CMBS和信托受益权ABS三种。其中,自持型企业通常通过类REITs或CMBS模式融资。

张大伟表示,各类型租赁企业都有挪用租金建立资金池的现象。而这容易出现爆仓风险,这也是违规违法的行为。从客户租金与业主租金看,租赁企业挪用客户交付的租金,延迟交付给业主,的确存在违法嫌疑。而且带来了巨大的资金风险。这种金融创新现在看,对市场影响非常恶劣。