半年调控260次,调的是什么?

 

调控的目标是解决问题,而不是用一个问题引来更多的问题。

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从2015年开始,本轮房产上涨,可以说是中国地产史上最经典的一轮周期。

一线涨完,二线涨

二线未停,三线涨

三线正热,四线涨

同时,从2016年开始的本轮房地产调控,也可以说是中国房产史上调控的集大成者。

总之,不但把以往中国历史上所有的房地产调控手段都拿出来了,而且历史性的又创造了许多手段,据相关媒体统计,2018年,每天就有1.2个全国或地方房地产调控新政出台。

正可谓:

一个目标(房住不炒)

多种调控

八仙过海

各显其能。

然而,这么多调控遏制房价上涨了吗?

 

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如果把本周期房地产的所有调控手段,进行分类,可以粗分为以下几类:

行政调控

金融调控

土地供给调控

人口调控

对老百姓买房影响最大的就是行政调控措施。

从2010年行政限购令开始,发展至今,已经从单一限购演化到“限购、限售、限贷、限价、限土拍、限商改住”等多种措施为一体的行政化调控体系。

从效果来看,短期行政手段对房地产成交量和价格影响显著,例如16 年930 各地收紧限购、实行限价限售以来,商品房成交量和价格涨幅都获得有效控制,但是行政限价带来的一二手房价倒挂也导致很多城市出现新盘开盘即售罄的火热市场状态。

因此,需求是刚性的,压制是暂时的。不管是刚性需求或投资需求,在预期不改的情况下,当行政调控松绑时,会再投入购房大军中。

因此,行政措施只是将需求强制性延后,不能真正解决房价上涨的内在矛盾。

 

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对于房价影响最大的是金融政策调控。

“货币超发+低首付比例+低利率+宽开发融资”往往带来需求和供给的快速释放,催生房地产市场繁荣。金融调控包括需求和供给两个方面,需求方面包括首付比例、贷款利率(基准利率和银行折扣上浮比例)、贷款额度、放款效率、场外融资监管等维度;供给方面包括对房地产开发贷款、债券、非标、股权融资等政策的调整。

15 年330以来,居民加杠杆推动个人住房贷款激增,个人住房贷款余额同比增速维持在20%以上,同时新增居民中长期贷款占总贷款比例维持在30%以上,16 年7 月一度高达103%。所以说,本轮周期暴涨,金融推动不可小觑。

 

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土地供应量的多少是住房市场供求平衡和平稳运行的重要基础,中国一二线城市和三四线城市土地供给和人口流入倒挂,在三四线城市大量供地的同时,一二线城市土地拍卖的饥饿营销,短期可开发土地不足是造成一线城市房价高企的中长期原因。

 

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再说一个,不算房产范围内的调控政策——各地抢人。

从2017年年初开始,数十个大中城市出台抢人政策,实际上这一政策对产业的影响短期很难评估,但对当地房产的影响却很快显现。实际上抢人相当于变相松绑房地产调控。

17 年以来二三线城市人才引进政策推动户籍人口快速增加,为房地产市场带来增量需求。以17 年出台人才政策为例,南京2017 年新增户籍人口17.9 万人,而过去十年年均新增户籍人口仅5 万,17 年户籍人口同比增长率高达2.7%,远超常住人口增长率0.79%。

新增户籍人口带来的增量需求不容忽视。以成都、南京、武汉、杭州四个在2017 年发布人才新政的城市为例,测算新增户籍人口贡献的购房需求:假定新增户籍人口购房需求在落户0-4 年内实现,每人购房面积50 平方米,人才新政对城市交易量的贡献比达7%-30%。

“抢人”带来的需求增量一定程度上削弱了房地产其他调控的效果。

 

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政策这么多,工具这么全,但是为什么就制不住一个房价呢。

所以,必须反思。

反思一:重行政调控,轻经济手段

房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。短期的调控政策,或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放,只是短期的权宜之计,无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。

本轮调控短期行政手段“创新”不断,“限购、限价、限售、限土拍、限商改住”使宏观房价数据短期冷却,微观上,新盘开盘即售罄的“购房热”在多个城市出现,说明热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。过多的行政调控,只能治标不能治本。

反思二:重抑制需求,轻增加供给

本轮调控和过去一样,重需求端政策,如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限售”、“降交易契税”等。需求抑制政策只是暂时性政策,松动后需求会大幅反弹。而供给端的政策,如调整土地供给、发展住房保障工程、完善租赁房市场等才是平衡供需的长期之策。

中央三令五申强调增加土地供给,然而,真正有几个地方落到实处,直到18年上半年各地还地王频出,说明了土地供应的不足。

反思三:中央和地方目标冲突

房地产市场是极具地方特色的市场,地方政府守土有责,应充分担负起“因城施策”的任务,可在实际中,也存在一些问题。有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费,实际上是当地房地产市场火爆的受益者。因此调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”,地方政府往往在房价大幅上涨后才出手干预,缺乏自约束机制。

另外地方政府一方面通过限购、限价、限售、限土拍控制房价,另一方面在一些“小政策”上动手脚,对冲调控收紧的影响,例如17 年3 月以来各地密集出台人才引进政策、南京18 年4 月在市场稍冷的情况下上调公积金贷款额度。因城施策下中央和地方目标冲突使调控效率变低,是16 年930 以来的收紧周期耗时长、见效慢的根本原因。

反思四:重短期调控,轻长效机制

从长远讲,一个适合我国国情的住房制度才是一国房地产市场平稳健康的根本。未来从供给着手,从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调民生属性的住房制度非常重要。

然而,实际上直到本周期的中后段,才零碎的提出“共有产权住房”、“租售同权”、“人才公寓”等新房改制度雏形。长效机制落地慢,落地难,迟迟无法改变人们对房价的预期。

 

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关于调控已经写了那么多话了。

我们是不是要跳出具体的调控措施来看待调控。

调控究竟调的是什么?

从根本上讲,不是房价、不是市场,更不应该是投资者或是投机者。

调控从根本上讲,调的应该是大家对市场的预期。

而今年平均每天一次的楼市调控,就是为了打压对楼市投资的市场预期,前几天对于币圈的严厉监管,就是为了打击对虚拟货币的市场预期。